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经商之道

建业地产自救样本:割肉文旅、放手商业,后又引入国资纾困

作者:创始人 日期:2022-07-28 人气:24

 胡葆森苦心经营30年,建业地产还是没能在地产逆周期里逃出生天。先是割肉文旅、放手商业,后又引入国资纾困。

  更大的考验在于,三十而立的建业在国资助力下,如何彻底走出流动性危机。4年前,胡葆森就已决定,在建业30岁时退休。现在,已经由不得他了。

  国资援手

  经过一个多月时间等待,河南铁建投正式入场,67岁的胡葆森终于松了一口气。

  6月初,河南铁建投、建业地产尚只是签署框架协议,国资究竟能不能帮建业地产(00832.HK)解围,一直悬在半空。

  直至7月21日,双方合作才尘埃落定。

  公告披露,河南铁建投旗下地产业务平台河南同晟以6.48亿港元对价,受让恩辉投资持有的建业地产29.01%股权,成为建业地产第二大股东。

  恩辉投资持股41.72%,仍为建业地产的控股股东,胡葆森仍是公司实控人。恩辉方面称,股权转让款将以股东贷款形式为建业地产输血。

  与此同时,河南同晟还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期票息5%、到期收益率9%的可换股债券。

  当国资与建业的合作已不限于项目等,而是走向更深层次的股权融合,胡葆森在自救方面,应该是做出了不小的妥协。

  这种让步,可能会威胁到他对公司的控制权。因为,一旦河南同晟选择换股,胡葆森的控股地位或将不保。

  其实,公司与河南国资的磨合早有铺垫。今年5月,公司持有的河南戏剧幻城项目51%股权、电影小镇90%股权均由河南文投接手,甩掉了周期长、回款慢的项目包袱,进一步降低了风险。

  今年4月,建业地产和万达集团合作,就旗下商业项目运营期合作达成一致,万达商管将全面负责建业地产相关商业项目招商、租赁及运营等。

  今年2月开始,胡葆森就提出精简赛道,不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长,精简组织结构、盘活不动产成为主要工作指引。

  尽管建业的风险尚未完全解除,但在触雷的上市房企中,算是较为体面的一家。

  危机

  引进国资并不一定能让企业彻底脱离危险,但对胡葆森来说,也算是换得了一点喘息的时间。

  在楼市逆周期时代,市场上稍稍风吹草动,房企内部便地动山摇。早在2020年那次河南多家地产商齐聚的闭门会议上,建业地产带头不涨价不降价来应对市场波动,就已隐隐嗅到风雨欲来。

  2021年河南汛情和疫情,让公司彻底陷入窘境。当年,公司重资产合同销售规模601.05亿元、年度溢利12.35亿元,较上年分别下降12.05%和40.4%,成为上市以来经营最差的年份。

  据财报,2021年末,公司现金及现金等价物59.02亿元,一年内须偿还银行借款23.99亿元、其他借款12.02亿元及优先票据31.60亿元,资金缺口一度告急。

  去年9月,公司向河南省有关方面求救,称疫情叠加水灾,导致损失超过50亿元,将公司窘状正式公开。

  尽管马上得到了有关方面积极回应,但公司面临的风险远没有排除。

  截至目前,公司偿债压力山大,今年8月到期的5亿元美元债尚需兑付。截至目前,公司存续8笔美元债,涉及总金额24.6亿美元。

  公司离岸债务集中,债务偿还能力并不被评级机构看好。

  由于融资不畅和经营乏力,穆迪、惠誉早在去年10月下调对建业地产信用评级,并展望负面。

  今年7月中旬,惠誉宣布将建业地产长期外币发行人违约评级从B+下调至B,并将其高级无抵押评级及其未偿美元优先票据评级从B+下调至B;标普将建业地产长期发行人信用评级从B下调至B-,并列入负面影响信用观察名单。

  经营方面,今年上半年,公司实现合约销售额140.40亿元、合同销售建筑面积191.15万平方米、销售均价7332元,同比分别下降54.8%、52.7%和4.3%。

  今年上半年合同销售规模仅为年度计划的26%,加之停工等不利因素,进一步影响到公司回款状况。

  标普悲观地预计,今年公司合约销售规模将下降30%-40%。

  深耕河南利与弊

  在上市房企中,建业地产一直是一个特殊的存在。

  上世纪90年代,胡葆森从香港回到河南,创立建业地产,开启对河南市场的深耕。

  30年来,公司鲜少走出河南省,大部分土地储备和项目集中在河南,覆盖到河南各个地市,楼盘项目甚至下沉到122座县城。截至去年底,公司土地储备建筑面积5345万平方米,河南省内占比98.95%。

  在胡葆森的商业构想里,覆盖河南所有县城,让河南人住好房子,是第一步。第二阶段是,开拓文旅、足球等板块业务,从地产开发商转型生活运营商,让河南老百姓(34.530, 0.85, 2.52%)过上好生活。

  梦想很好,实现很难。

  2016年,在去库存和棚改货币化政策推动之下,建业地产野心被迅速撑大,喊出冲击千亿目标。2019年,公司年销售规模实现1011.5亿元,踏进千亿房企阵营。

  人算不如天算,2020年中国房地产行业急转直下,建业地产增长几近停滞。去年,销售规模大降4成左右。

  这几年来,公司举债冲击千亿,负债规模从2016年的373.28亿元增至2021年的1330.63亿元,同期,毛利率从24.15%降至16.23%。

  随着棚改红利逐渐消失,建业地产在河南省内县城项目去化不力。以至于在民权县、杞县的楼盘,出现用小麦、大蒜抵首付的促销怪象。

  同时,随着市场竞争加剧,建业地产在河南市场占有率持续下滑,2019年至2021年,分别为7.97%、7.24%和6.9%。

  去年,公司放弃只在河南省内发展战略,将发展范围扩大至以郑州为中心的500公里半径,并通过收购西安荣华,进入陕西市场。


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今年2月开始,胡葆森就提出精简赛道,不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长,精简组织结构、盘活不动产成为主要工作指引。   尽管建业的风险尚未完全解除,但在触雷的上市房企中,算是较为体面的一家
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