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专家：住房回落27%才合理！央媒“8字”回应，房子或“不得不降”-采编：苏造办智慧商显15510033533
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种种迹象表明，楼市的下行趋势仍在持续。首先，一二三四线城市楼市成交量总体全线回落，其中一线城市成交量环比跌了42%，北广深成交皆创新低。二三线城市成交量同比、环比分别下降37%和29%，有近四成的城市成交量锐减一半，部分城市出现了下行压力过大的情况，比如南宁、东莞，成交同比跌幅超过了70%。中指研究院数据，2月份二三线城市中超九成城市成交下降，苏州降幅显著，为53%，福州次之，武汉降幅排第三。
其次，百强房企销售额出现了“腰斩”的情况：相关机构统计，今年2月百强房企操盘销售金额同比大降47%，较1月降幅扩大超过十个百分点，同比2021年1月降低57%。去年1-2月进入房企十强的最低销售规模门槛值是400亿元，今年仅剩200亿元；百强房企门槛也从45.53亿元降至20.9亿元。企业推盘及营销积极性也普遍不高，成交创近年来单月新低。
最后是土地市场仍然延续去年底的低迷行情。据中指研究院数据显示，1-2月全国300城各类用地成交建筑面积为1.8亿平方米，同比下降约28%。从土地出让金来看，全国300城各类用地成交2460.71亿元，同比下降63.18%。住宅用地共流拍地块199宗，流拍率为32.95%，较去年同期增长22.61个百分点，百强房企拿地额同比降幅也超过六成。
导致楼市下行的原因主要来源于两个方面，其一是正如经济学家马光远说的那样，一旦楼市突破“两个18”（成交量超过18万亿元，成交面积超过18亿㎡），说明楼市已经达到顶点，原因是无论怎么计算都不可能有更好的数据了。公开数据显示，2021年我国商品房成交金额达到18.7万亿，成交面积达到18.3亿平米，随着“两个18”的突破，楼市自然也会出现“触顶反弹”的情况。
第二个原因在于楼市持续的调控下，近几年房价涨幅在持续收缩，意味着炒房投资的利润空间在持续收缩，换言之住房的投机属性在逐渐消除，特别是进入2021年后，在“三道红线”、“限贷令”、“两集中”等多项硬核调控措施下，房价更是出现了罕见的持续下跌情况，数据显示2021年末平均房价为9517元/平米，相较年初最高点11220元/平米，下跌了15.17%。
在楼市下行的情况下，越来越多的炒房客投资者开始抛售多余的房产，换言之楼市的真正购房需求得以体现。据央行公布的调查数据显示，截至2019年12月我国城镇家庭住房持有率已超过96%，说明真正的需求已经不多。反观住房供应，公开数据显示2017年我国城镇空置房数量为6500万套，有专家估算2021年底空置房数量已经超过了1亿套，由此可见住房供应已经明显大于需求，楼市会偏向于买房市场，因此会出现下行趋势。
对于无房刚需来说，市场下行自然是一件好消息，意味着楼市泡沫在加速消除，房价也会更快回归理性。但我们仍需要意识到这样一个问题，那就是当前房价依旧处于较高的水平。根据贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》数据显示，2021年一线城市套均总价约为298万，新一线城市套均总价约为149.5万；对于二线城市而言，2021年套均总价约为123.4万。
这也就意味着，在上述这些热点城市买房，至少需要承担40万元的首付以及5000元的月供压力，对于刚踏上社会的群体来说买房难度很大，数据显示一线城市刚需购房年龄平均线33.5岁，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。说明房价与居民收入水平已经严重脱钩。
对于房价过高的问题，央媒经济日报也多次发文指出其弊端，在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中明确指出：年轻人才是一个城市的未来，才是创新发展的核心，但是现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。与此同时，新华社在其《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》中更是直言表示：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。用8个字总结央媒的观点就是：“房价偏高，亟需调整”。
那么房价需要回落至怎样的水平，才属于“合理”范畴呢？对此金融专家朱运来发表了自己的观点：现在的房价下跌27%才是合理水平，即我国合理房价应该在8000元左右。原因很简单，根据国家统计局公布的数据显示，2021年我国城镇居民人均可支配收入47412元，按照每户两个劳动力计算，买一套80平米的房子，总价为64万元，相当于5.89的房价收入比，刚好符合国际“3-6”的房价收入比合理水平。
对于这个问题，融创董事长孙宏斌也给出了自己的观点，孙宏斌表示：“房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了”。也就是说，在孙宏斌看来，房价的底线为30%，一旦下跌幅度超过这个值，那么房企就无法经营下去了。潘石屹给出的底线则更加低，潘石屹认为一旦房价下跌超过20%，那么很多房企就会消失。
那么孙宏斌和潘石屹的看法是否正确呢？笔者认为具体要分城市来讨论，原因是随着当前楼市的持续“分化”下，人口集中向热点城市流入，因此对于人口持续流出的城市来说，意味着住房需求在持续减少，而这些城市的房价自然也会出现持续“阴跌”的情况，换句话说楼市泡沫已经在不断消除了，比如北方的一些偏远城市，房价下跌空间没有30%。
但对于人口持续流入的热点城市，比如当前四个一线城市，公开数据显示过去20年，广州房价上涨了16倍，上海房价上涨了18倍，北京房价上涨了31倍，深圳房价上涨了33倍。当前除了广州以外，其余三个一线城市平均房价已经突破了67000元/㎡，即使下跌30%也高达4.7万元/㎡，超过了大多数人的工资承受能力。因此对于人口持续流入并且楼市泡沫严重的城市来说，显然有更大的下跌空间。
正如央媒评价的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。
种种迹象表明，楼市的下行趋势仍在持续。首先，一二三四线城市楼市成交量总体全线回落，其中一线城市成交量环比跌了42%，北广深成交皆创新低。二三线城市成交量同比、环比分别下降37%和29%，有近四成的城市成交量锐减一半，部分城市出现了下行压力过大的情况，比如南宁、东莞，成交同比跌幅超过了70%。中指研究院数据，2月份二三线城市中超九成城市成交下降，苏州
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