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问道经济

中信另立地产门户

作者:创始人 日期:2022-07-29 人气:32

 7月23日,在深圳福田四季酒店,中信城开·红树湾开盘了。室外35度的高温,也阻挡不了购房人的热情,现场座无虚席。彭女士特意从广州跑来深圳选房,“央企的房子,值得信赖,买得放心。”

  但她所不知道的是,红树湾项目原本是暴雷房企佳兆业手中的资产,后来被中信城开接下,换了新颜,才有了这次重生的机会。

  眼下,佳兆业算是又找到了一位“贵人”。继与招商蛇口(13.700, 0.12, 0.88%)、长城资产、绿城管理达成合作之后,这家华南房企再引援中信,以服务型信托的模式盘活资产,或许能成为出险房企纾困的样本。

  但事实上,这已是中信第二次向佳兆业伸出援手。七年前,正是靠着中信银行(4.360, -0.02, -0.46%)、中信信托出手相救,加上深圳市场大热,佳兆业才得以涅槃重生;七年后,中信再度接盘佳兆业资产,并将不少项目注入给了旗下的中信城开。

  相较于“中”字辈的中海地产、中交地产(13.980, -1.03, -6.86%)等国资房企,很多业内人士对中信城开并不熟知。但它其实是地产圈隐形且低调的央企巨头,自六年前中信地产与中海地产合并后,中信城开便承载着中信集团的地产版图。

  重回地产江湖,中信玩的不是传统开发模式,而是抄底不动产资产。近年来,中信城开逐渐活跃,不仅接盘佳兆业资产,其注册资本暴增、主动拿地、入局旧改,都表明它想在地产领域大显身手。 

  二度接盘佳兆业

  在佳兆业的纾困计划中,中信城开的身影频频出现。

  7月1日,“中信城开华南”官方微信公众号发布消息称,位于深圳福田的“中信城开大厦”项目正式挂牌亮相。该项目此前名为“深圳佳兆业科技中心”。

  在此9天前,深圳市城开信银投资有限公司(下称“城开信银”)还陆续接手了佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目。随后,佳兆业航运红树湾项目,也更名为中信城开红树湾,并于7月开盘。

  乐居财经查询获悉,上述佳兆业四个项目的接盘方,均指向了中信城开,该公司为中信集团一级全资子公司,由中信股份(00267.HK)100%持股,2016年设立之初就被定义为“城市开发运营平台”,以“金融+地产”的轻资产模式开展业务。

  在接手佳兆业相关项目前夕,中信城开做了一些铺垫。

  6月17日,城开信银才被设立,注册资本为10万元。它虽由西部信托间接持股100%,但其法人刘星、总经理胡峰等,均在中信城开相关公司任职。可见背后的主导者是中信城开,西部信托或许只充当财务投资的角色。

  成立之后的城开信银马不停蹄,很快就从鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业(简称“锦营投资”)的手中,接下了深圳市鸿利金融投资控股有限公司(简称“鸿利金融”)99%股权,另1%股权仍由佳兆业深圳持有。

  与此同时,它还受让佳兆业所持佳德美奂、兆富德旅游、佳富东部各51%股权。至此,它将佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目等,一并揽下。

  根据佳兆业去年披露的超800亿项目处置清单,佳兆业科技中心、东角头、金沙湾国际乐园这三个项目合计权益货值约为486.1亿元,是整个资产包处置中最关键的三个项目。加上红树湾项目,目前中信接手的佳兆业的四个项目,涉及货值超500亿元。

  中信系和佳兆业素有往来。2015年前后,佳兆业遭遇史上第一次至暗时刻。生死攸关之际,中信银行出手相救,成了佳兆业境内最大债权人之一,也是郭英成力挽狂澜的关键。

  当年年底,中信银行深圳分行联手中信信托,对危机中的佳兆业提供共计约300亿元贷款纾困。其中,200亿元用于置换佳兆业位于深圳、上海、杭州等地的9个项目的债务,另有100亿元作为佳兆业的后续开发贷款,使其继续开发尚未完工的项目。

  彼时,中信系与佳兆业的合作是以股权投资和融资抵押的方式进行。中信信托入股了佳兆业旗下鸿利金融、深圳市一号仓科创技术、上海赢湾兆业房地产。

  中信银行则是接受了深圳佳兆业城市广场、佳兆业山海城(盐田旧改项目)、佳兆业科技金融中心(佳兆业新总部大厦)的项目公司100%股权质押,用于担保上百亿元的贷款金额。

  阔别七年后,再次驰援,中信城开接盘的佳兆业项目,在对外宣传中,均使用“中信城开”的招牌,项目已分别更名为中信东角头项目、中信城开金沙湾、中信城开红树湾、中信城开大厦,相当于加了一层背书。

  接近佳兆业的人士向媒体表示,“项目用中信城开的品牌对外输出,在眼下市场还是比较悲观的情况下,有利于项目的销售。”例如,红树湾开盘当日就热销了15亿元。

  “金融+地产”的故事

  为何说中信城开是隐形的央企地产巨头?因为截至目前,它开在全国30多个城市,累计开发房地产项目近百个,开发面积超过3000万平米。围绕住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多种业态。

  此外,据乐居财经获悉,中信城开旗下有38家在业子公司,间接持股132家企业。投资物业方面,有北京中信大厦(中国尊)、京城大厦、国际大厦,以及上海中信泰富广场和香港中信大厦。

  在实际运作中,中信城开往往会拉来其他资金方,以便在协同之下,托起更大的业务版图。此次接手佳兆业的部分项目,就是它与中信银行、佳兆业三方,以服务信托的模式,进行合作的。

  在这个服务信托之中,中信银行实际仍然是以债权人身份存在;中信城开则是融资代建的角色,提供一定的盘活资金,用于后续项目的建设和开发经营,这与其“轻资产”的自我定位,较为相符。

  “最终项目的收益全部进入监管账户,优先用于保交楼和理财资金的兑付,剩余资金则会在确保中信方面的债务本息、覆盖开发运营投入后,给到佳兆业。”知情人士透露。

  除此之外,设立投资合伙平台,也已成为中信城开一个显眼的标签。

  乐居财经查阅获悉,中信城开旗下有着众多的子公司,包括信皖睿、信原睿、信湘睿、信泰睿等投资平台,以及信创共赢、信宁共赢、信弘共赢、信吉共赢等合伙平台。他们都有各自的名称,各成系列。

  在这些基金平台中,城开信银特地设立了珠海市信睿融和投资管理有限公司(简称“信睿融和”),在大多数平台中充当执行事务合伙人。

  比如,中信城开旗下的信珠睿(深圳)投资合伙企业(有限合伙),便有4位合伙人,除了中信城开、信睿融和之外,还有深圳汇弘投资,以及自然人吴贤。他们透过信珠睿,投资了珠海新宇宙工程公司。

  信石共赢(深圳)投资合伙企业(有限合伙)也是如此。它有5位合伙人,同样除了中信城开、信睿融和之外,还有胡峰、许江华、张彦天三位中信系成员。他们透过信石共赢,持有东莞市信龙建设开发公司。

  中信城开通过这样的模式,既能打通资金、扩大投资版图,又能做部分员工激励,达到一举两得的成效。

  地产野望

  如果按品相给央企分类的话,那中国中信集团绝对算得上其中的高富帅代表。成立于改革开放之初,由总设计师牵头、荣毅仁创办,中信集团从诞生伊始,便被赋予高规格重任。

  如今,大众对中信集团的印象普遍存留在证券、银行等金融业务上。殊不知,中信集团最早投身的重头戏,却是房地产开发。

  在“奉旨盖房”的年代,中信绝对是块十足赤金的招牌。落成于1985年的国际大厦,1991年的京城大厦,以及2008年的国家体育场鸟巢,三座名动京城的划时代标志建筑,足以奠定中信在中国房地产历史上的“大哥”地位。

  虽然在地产圈的成绩斐然,但令人意外的是,中信却在六年前主动收缩了地产业务。

  2016年3月,中海地产全面收购中信旗下住宅物业组合。中信转让其资产整合后的子公司中信地产的全部股权,以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产,交易对价的金额为310亿元。

  与此同时,中海将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目四处物业,以61.5亿元的价格转让给中信。

  彼时,业内纷纷猜测,中信以住宅置换商业,后续有可能要大力向商业地产方向转型。但后来事实证明,中信其实要走的是“城市综合开发运营”这条路。

  这起世纪大并购发生前不久,中信集团于2015年5月成立了北京信雅房地产,管理余下的地产业务。2016年4月,北京信雅的注册资本,由200万元瞬间提升到78.6亿元,猛涨3929倍,北京信雅也正式更名为中信城开(全称“中信城市开发运营有限责任公司”)。

  此前,中信城开的经营范畴,虽然也包含房地产开发,但后面却写明了限制条件:不含土地成片开发高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会议中心的建设、经营;大型主题公园的建设、经营。但自2018年7月之后,这些限制的条件却不复存在。

  人事方面,2016年7月至2019年5月期间,中信城开的法人、董事长变更频繁,从常颖到宋川,到王炯,再到聂学群,每人的任期均只有一两年。近年来,常常可以看到聂学群视察项目、与合作方会谈的身影。

  眼下,中信城开已成为中信集团麾下不折不扣的地产载体。种种迹象表明,它也有着不小的地产野望。

  该公司在新一轮“国进民退”的趋势中,并没有闲着。去年11月,它在宁波第二波集中供地中,与奉化城投联手,以11.75亿元的底价竞得宁波创新工业综合体宅地,托底土拍市场。

  在此之前,中信城开还与顺成置业、安家城更组成联合体,中标东莞大朗松佛2项旧改前期服务商;并通过子公司珠海市信荣佳业房地产,成为珠海红东旧村更新改造项目的合作改造主体。

  深耕湾区的中信城开,对项目的布局似乎有所取舍。今年4月,它将手中的云栖谷项目70%股权挂牌;2020年,它还曾以5.8亿元,挂牌都江堰壹街社区项目,并出让北京信越置业20%股权。目前,中信城开在大湾区的深圳、东莞、中山、珠海、广州、汕头等地都有落子。


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中信另立地产门户-采编:苏造办智慧商显15510033533
7月23日,在深圳福田四季酒店,中信城开·红树湾开盘了。室外35度的高温,也阻挡不了购房人的热情,现场座无虚席。彭女士特意从广州跑来深圳选房,“央企的房子,值得信赖,买得放心。”但她所不知道的是,红树湾项目原本是暴雷房企佳兆业手中的资产,后来被中信城开接下,换了新颜,才有了这次重生的机会。眼下,佳兆业算是又找到了一位“贵人”。继与招商蛇口(
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